別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松原 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -14 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　野村　和雄   TEL.

鑑定評価額 38,200,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市松ケ丘２丁目１１７９番 ｢松ケ丘２－５－５｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 河内松原 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 河内松原駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 市内屈指の住宅地域で、特に地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予測する。駅からやや遠く 規模が大きいが、市内屈指の居住環境等を反映して、需要は安定的で地価は横這い基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松原市及び隣接並びに周辺市区等の近鉄南大阪線沿線の居住環境良好な住宅地域。需要者の中心は、市 内に居住する良好な居住環境を重視する二次取得者層又は買替層である。最寄駅からやや遠く画地規模が大きいが、良 好な居住環境等を反映して需要は安定しており、地価は概ね横這い基調にある。中心価格帯は、対象標準地と同規模程 度の土地で総額３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の住宅需要が大半であり、最寄駅からやや遠く、１低専内に存すること等により賃貸市場は未成熟であり 賃貸需給が見出せないこと等から収益還元法の適用を断念した。したがって、居住快適性等を重視する自己使用目的が 中心の市場の実態を反映した現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [104.0] 100 [118.1] [101.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化等を背景に、居住環境、利 便性、周辺開発状況等を反映して、地価動向 には上昇・横這い・下落とばらつきが認めら れる。 最寄駅からやや遠く、規模が大きいが、市内 屈指の居住環境等を反映して、需要は安定し ており地価は横這い基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％