別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松原 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -13 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　野村　和雄   TEL.

鑑定評価額 9,370,000 円  １㎡当たりの価格 90,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市三宅中３丁目１７８３番５ ｢三宅中３－１１－３３｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中に工 場等が見られる住宅 地域 東4.7m私道 水道、ガス、下水 河内松原 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ私道 交通 施設 河内松原駅北方 1.3km 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅を中心とする住宅地域で、特に地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予測する。周 辺で新規開発が見られるが、若干の既成化等から需要に力強さは特に認められない状況で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松原市及び隣接市等の近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、松原市内に居住又は地縁性を有 する一次取得者層である。周辺では新規の開発が見られるものの、最寄駅から遠く、街路条件がやや劣り、既成化が若 干見られること等により、需要に力強さは特に認められない。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額９ ００～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の住宅需要が大半で、最寄駅から遠く、賃貸市場が未成熟で賃貸需給が見出せないことや地積規模の観点 から、収益還元法の適用を断念した。したがって、居住快適性等を重視する自己使用目的を中心とする市場の実態を反 映している現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.7] [102.0] 100 90,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化等を背景に、居住環境、利 便性、周辺開発状況等を反映して、地価動向 には上昇・横這い・下落とばらつきが認めら れる。 若干既成化が見られる住環境や最寄駅から遠 いこと等から、周辺で新規開発が見られるも のの、需要に力強さは特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -1.6 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％