別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　西浦　宣行   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 81,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市丹南４丁目１８４番４８ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 河内松原 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　市道 交通 施設 河内松原駅南方 2.2km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状のまま維持と予測する。最寄り駅へは徒歩圏外にあ り、既成化した居住環境により需要は弱く、今後も地価は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、松原市、羽曳野市及び堺市美原区の小規模戸建住宅地域である。需要者の中心は松 原市内に居住している、戸建住宅を求める第一次取得者層である。近隣地域は駅接近性が劣り、バス便利用圏内であり 、交通利便性が劣る。また、旧集落的な特性が残る地域に隣接しているなど、住環境も今一歩の感があること等から、 需要は弱含みで推移して取引はほとんど顕在化していない。土地は９０㎡程度で７００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域に存するが、当該地域の需要者は居住性や快適性に取引意思決定の重点が置かれ る傾向にある。従って、これを表象する取引価格に説得力を持たせることが多い。本件においては、地積の点で賃貸共 同住宅の建築が困難であるため収益還元法の適用は断念、規範性認める取引事例により求められた比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.7] [102.0] 100 81,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も希薄とな り、不動産市場は落ち着きを取り戻しつつあ る。松原市南部の住宅地需要も下落傾向が続 いている。 住宅地域として最寄駅へは徒歩圏外あり、生 活利便施設との距離があり、既成化した居住 環境もあり、需要は弱い傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％