別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -8 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　西浦　宣行   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市阿保３丁目１７５番１０ ｢阿保３－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北5.8m市道 水道、ガス、下水 河内松原 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 河内松原駅北西方 650m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも現況を維持して推移するものと予測する 。最寄駅への相対的位置に比較的恵まれる、居住環境の優位性も有り、地価は微増傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市、羽曳野市及び大阪市東住吉区における小規模の戸建住宅地域である。需要 者の中心は松原市の居住者の第一次取得者層である。商業施設、公共公益施設等生活関連施との相対的位置に恵まれ、 最寄り駅へのアプローチも良く、落ちついた住環境も選好性が高く、土地需要は高まりつつあるが供給が追いつかず、 需給逼迫の可能性も伺える。土地は１８０㎡程度で総額１，７００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件としてアパートの利用は見られるものの、最近は新規の進出は無く、また戸建住宅としての貸家物件もなく、 適正な賃料水準を形成するに至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目 的の取引が中心であり、取引価格と賃貸収益性との関係が従来に比べて薄い。したがって、収益価格を試算せず、比準 価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [104.0] 100 [116.0] [100.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も希薄とな り、不動産市場は落ち着きを見せつつある。 松原市中央部エリアで利便性高位の住宅地需 要は強さがある。 市内では比較的優れた街路条件や駅徒歩圏内 の比較的良好な居住環境を好感として、地価 は上昇局面を迎えている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％