別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -7 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.

鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市高見の里１丁目８１８番７４ ｢高見の里１－７－１０｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模住宅の中に 既成共同住宅もある 住宅地域 南3.8m市道 水道、ガス、下水 高見ノ里 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、３． ８ｍ　市道 交通 施設 高見ノ里駅北東方 300m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の利便性の良い住宅地域としての環境を保持しており、地域要因に特別の大きな変化はなく、今後も ほぼ現状を維持していくと予測する。地価は横這い傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として近鉄南大阪線各駅を最寄り駅とする松原市及びその隣接市の駅徒歩圏内にある中小規模戸建住宅 地域である。主な需要者は地縁的選好性を有する松原市内に居住の中所得者層や大阪市内方面へ通勤する一・二次取得 者層である。最寄り駅から徒歩圏内の交通接近性に優れた住環境の地域で、既成戸建住宅地域として成熟し、需要底堅 く価格は横這い傾向で推移している。土地は２３０㎡程度で３０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏内中小規模戸建住宅地域に所在、貸家住宅も散見されるが賃貸市場は未成熟といえる。敷地規模等も合わせ考 えるなら、事業採算性に裏付けられた収益用不動産の想定は困難といえ、収益価格は試算しなかった。自用前提取引が 主な住宅地域にあっては、居住の快適性や利便性を重視される傾向にあるので、規範性ある取引事例に基づき地域の実 情を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [104.0] 100 [143.9] [104.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松原市内の不動産市場は、比較的安定的に推 移した。中古住宅市場では低廉な取引も介在 するが、価格上位の住宅地では需要回復もみ られる。 高見ノ里駅徒歩圏内の住宅地域の住環境が維 持されており、成熟した地域要因に特段の変 化はない。潜在的な需要は底堅く、地価は横 這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％