別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -5 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市柴垣１丁目９０１番２外 ｢柴垣１－２３－４｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区1種 (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 河内松原 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 河内松原駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 １低専の区画整然とした中規模戸建住宅地域で、当面は現状の住環境を維持しつつも、今後は画地の細分化が進 行するものと予測する。需給は概ね安定的で、地価は暫く横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市及び羽曳野市等における中規模戸建住宅地域である。主な需要者は、地縁を 有する買替層で、区画割された土地については１次取得者層も見られる。市内での選好性は良好ながら、開発から約５ ０年経過し、道路幅員や駅、商業施設等への接近性を加味した生活利便性は概ね普通である。画地規模により総額が嵩 み、需要は限定され、需給は安定傾向にある。需要の中心価格帯は、土地約１８０㎡で２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 １低専の戸建住宅地域で、共同住宅は点在するものの、自己使用の戸建住宅が主であり、周辺の利用状況から共同住宅 を想定することは非現実的と判断し、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づ く、市場の実態を反映した価格で、自己使用目的の需要者は、取引価格を重視して意思決定をすることが一般的である ことから、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [104.0] 100 [147.1] [100.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年、大型商業施設の出店も続くが、住宅地 需要は周辺の都市に比べて依然弱く、地価は 一部の地域を除き、横這いないし微減傾向に ある。 地域に特段の変動要因はない。住環境は概ね 良好ながら、開発から年数が経過し、規模と 総額の関係等から需給は安定的で、地価は概 ね横這いである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％