別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美南１丁目２２３番１１ ②地積 　(㎡) 78   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 河内天美 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ　市道 交通 施設 河内天美駅南東方 1.0km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅地域として熟成、特に地域要因変動は認められず、当分の間現状を維持すると予測する。最寄 駅から概ね徒歩圏内で値頃感等が認められ、概ね横ばい基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市及び周辺市等に存する住宅地域である。需要者の中心は、市内に居住する一 次取得者層である。既成化の進行等に伴い地価は下落基調で推移していたが、住環境に対する値頃感等から需要は底堅 く地価は横這いへと転じつつある。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域に存するが、当該地域の需要者は周辺の類似物件との比較において居住性や快適 性に取引意思決定の重点が置かれる傾向にある。従って、これを表象する取引価格に説得力を持たせることが多い。本 件においては、地積の点で賃貸共同住宅の建築が困難であるため収益還元法の適用は断念、規範性認める取引事例によ り求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [104.0] 100 [153.2] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松原市内の不動産市場は、比較的安定的に推 移した。中古住宅市場では低廉な取引も介在 するが、価格上位の住宅地では需要回復もみ られる。 地域要因に変動はない。既成化の進行等ある ものの最寄駅徒歩園内であり、住環境や値頃 感等からこれまで地価は概ね横這いにて推移 してきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％