別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美我堂２丁目４２７番３ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模住宅等が建ち 並ぶ区画整理済の住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 北花田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    35 ｍ、南    55 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 北花田駅南東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成度を増しつつある。最寄り交通施設（大阪メトロ御堂筋線）へ の利便性が良好で市場選好性が強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線沿線の松原市、堺市における小規模の戸建住宅地域。需要者の中心は、松原市の居 住者が多く、恵まれた交通施設との接近性を選好とする一次取得者層が大半である。大阪メトロ御堂筋線の駅勢圏であ るため、潜在的な市場選好性は高位にあり、地価は上昇局面にある。土地は１１０㎡程度、総額１，５００万円前後の 取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸共同住宅も散見されるが、自己使用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収 益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されること が一般的と認められる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [104.0] 100 [138.3] [101.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松原市は、都市部へ交通の便が良いものの、 現在人口減少・高齢化が進み、一部を除き宅 地需要は弱い。コロナ禍の影響は解消されつ つある。 大阪メトロ御堂筋線沿線の住宅地域であり、 生活利便性に優れ、需要は底堅い。地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％