別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 河内長野 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -20 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市石仏３６８番３ ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅のほかに農 地も見られる住宅地 域 南3.6m市道、南東側道 水道 美加の台 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．６ ｍ市道 交通 施設 美加の台駅南方 230m 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い住宅地域として、今後とも現状のまま推移すると思われる。地縁的選好性が強く、需要は限定的 で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、河内長野市、富田林市を中心とする大阪府南東部の農家住宅地域。需要者は地縁者が中心で、圏外から の転入は想定されにくい。開発動向はなく、地域人口の減少、高齢化の影響を受け、需要は減少の一途をたどっている 。中心価格帯は、取引自体が少なく、取引動機、規模等によりまちまちで把握しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件としてアパート等の利用はほとんどなく、自己使用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料水準が形成さ れていないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価 格が決定されることが一般的と認められる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.0] 100 [132.7] [104.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河内長野市は、都心部のベッドタウンとして 発展してきたが、都心回帰現象が強まり、人 口減少・高齢化が進んでいる。宅地需要は弱 い。 市街化調整区域内の住宅需要は、需要が限定 的であるため、地価は下落傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +42.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％