別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 河内長野 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -16 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　隆志   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市天野町９４１番１ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,188) 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅が 多い丘陵地近くの住 宅地域 東4.7m市道 水道 河内長野 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 河内長野駅南西方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の農家住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しつつ、地価は下落傾向で推 移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線，近鉄長野線，近鉄南大阪線沿線の河内長野市及びその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地 域である。需要の中心は自用目的で地縁のある一次取得者層と認められ、圏外からの転入は少ない。農家住宅が建ち並 ぶ旧集落内の既成住宅地域にあって、最寄り駅から遠く利便性に劣るため、取引は依然として停滞傾向で推移している 。なお、把握可能な取引が少ないことから、需要の中心となる価格帯はやや判然としないところがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は農家住宅が多く見られる住宅地域に存し、賃貸需要に乏しく、賃貸市場が成熟していないことから、収益 還元法は非適用とした。また、居住の快適性に重きが置かれる自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が 意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、取引事例比較法により試算された比準価格を標 準とし、代表標準地との検討も行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.0] 100 [173.5] [102.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は依然として減少傾向で推移して いるが、地価は一部地域で回復しつつあり、 二極化の動きが認められる。 中規模の農家住宅が多い住宅地域として熟成 しており、地域要因の変動は特段認められず 、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +9.6 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％