別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 河内長野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -15 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市三日市町１０６１番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,176) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い街道 筋の既成住宅地域 西4.4m市道 水道、下水 三日市町 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ４ｍ市道 交通 施設 三日市町駅北方 500m 法令 規制 ２住居 (60,176) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 高野街道沿いに一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。既成住宅地域 ながら生活利便性は概ね普通で、一定の需要は認められ、地価は暫く安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線及び近鉄長野線沿線の、河内長野市、富田林市等における概ね駅徒歩圏の既成住宅地域であ る。主な需要者は、地縁を有する一次取得者層で、圏外からの転入は少ない。街道沿いに形成された旧来の住宅地域で あるが、駅周辺は約２０年前に再開発事業により整備され、商業施設や公共施設が存し、日常の利便性は確保している ことから一定の需要は見込まれる。需要の中心となる価格帯は、土地は約２００㎡で１，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏の既成住宅地域で、共同住宅も散見されるが、対象標準地の画地規模では投資採算性に見合う共同住宅の建築 は非現実的である為、収益還元法は適用し得なかった。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づく、市場の実 態を反映した価格で、自己使用目的の需要者は、取引価格を重視して意思決定をすることが一般的であることから、市 場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [101.0] 100 67,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口減少率、高齢化率共に全国平均を 上回っている。地価は、駅距離や地勢等、生 活利便性を反映し、概ね横這いないし微減傾 向にある。 地域に特段の変動要因はない。既成住宅地域 ながら、徒歩圏の駅再開発ビルに商業施設等 が入居し、日常の利便性は普通で、地価は概 ね横這いである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +2.7 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％