別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 河内長野 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -13 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市小塩町３５７番２０ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模な建売住宅が 多い傾斜地の新興住 宅地域 北東5.1m市道 水道、ガス、下水 三日市町 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５． １ｍ市道 交通 施設 三日市町駅南西方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 宅地造成して作られた戸建開発住宅地域であり、今後も概ね現状をもって推移するものと予測する。地価は、緩 やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線・近鉄長野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域である。需 要者は前記市内に親族などが居住する一次取得者層等が中心で、圏外からの転入は少ない。駅徒歩圏外の傾斜地に造成 された小規模戸建住宅地域で、やや駅距離があるため需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向にある。土地は規模にもよ るが５００万円まで、中古の戸建物件で１２００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏外の小規模戸建住宅が中心の地域で、収益目的より自用目的での取引が大半である。賃貸市場が未成熟な地域 で、対象標準地の画地規模より賃貸用共同住宅の想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。よって市場の需給 価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 94.6] [101.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の影響で全般的には依然需 要は弱含みだが、昨今、当市の市況はやや回 復傾向で、立地条件による二極化が見られる 。 比較的新しい開発戸建住宅地域で地域要因に 大きな変動は見られない。地価は、緩やかな 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.6 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％