別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 河内長野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -11 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二   TEL.

鑑定評価額 8,250,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市西之山町１１０６番２８ ｢西之山町２６－７｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 千代田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 千代田駅南西方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　傾斜地に宅地開発された、小規模戸建住宅地域として今後も推移するものと予測。市役所、小学校、商業施設 等には利便性を有するが、最寄り駅からはバス圏に立地する。地価は、まだ若干の下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野・近鉄長野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域。需要者は前 記市内に親族等が居住する一次取得者層等が中心。駅徒歩圏外の傾斜地に造成された小規模戸建開発住宅地。市役所や 小学校、商業店舗等には近いが、駅距離がありかつ傾斜地のため需要は若干弱い。一般的要因の影響もあり、地価はま だやや下落状況。土地は規模にもよるが８００万円前後、中古の戸建物件で１５００万円までの物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏外の小規模戸建住宅が中心の住宅地域で、収益目的より自用目的での取引が大半。また小規模戸建住宅の一棟 貸しも賃貸のための新規建築ではなく、転勤時等に低廉で賃貸される程度のため賃貸市場としては未成熟で共同住宅想 定も敷地規模より困難なため、収益価格は試算しなかった。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準 とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [121.9] [103.0] 100 68,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍が収まりつつも、地域の高齢化や 人口動態等のほか、円安による建築コスト増 等も不動産需給に影響を及ぼしつつある。 　対象不動産は、駅徒歩圏外の傾斜地にある 戸建開発の住宅地域。市役所等には近いが、 地勢的な面等より、地価はまだやや下落状況 にある。 　画地要因等による需要サイドの厳選が認め られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％