別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 河内長野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市千代田南町２２８番４１ ｢千代田南町８－１２｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 千代田 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 千代田駅南東方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な戸建住宅地として熟成しており、今後も概ね現状をもって推移するものと予測する。地価は横這い傾向で 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね河内長野市、富田林市及び大阪狭山市で、南海高野線沿線の中規模住宅地域である。需要者の中心は 同一需給圏内に居住する買替層及び一次取得層である。駅徒歩圏で比較的品等が良い地域であるが、開発時期がやや古 い住宅地域である。昨今、市況はやや回復傾向で、下落基調だった地価は横這い傾向になっている。中心となる価格帯 は土地２００㎡で２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域としての規制、並びに近隣地域及び周辺は戸建住宅地域で賃貸用不動産を建設するために新規 に土地を取得することは想定されないため収益還元法の適用は断念した。近隣地域は自己使用目的での取引が支配的で あり、取引価格の動向が価格の指標となるのが一般的である。以上から、比準価格を標準に、半年前の指定基準地価格 からの変動状況及び他の周辺の標準地価格との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　河内長野（府） -1          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の影響で全般的には依然需 要は弱含みだが、昨今、当市の市況はやや回 復傾向で、立地条件による二極化が見られる 。 区画整然とした住宅地域として、地域要因に 大きな変動は見られない。地価は横這い傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％