別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 河内長野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -9 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市中片添町１７２９番 ｢中片添町３８－２１｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 三日市町 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 三日市町駅南方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 特に変化は無く、市南部に開発された住宅団地内の戸建住宅地域として熟成しており、現状のまま推移するもの と予測する。需要は弱いものの駅徒歩圏内の比較的良好な立地で、地価は概ね底値圏にあると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、河内長野市を中心に隣接する富田林市、大阪狭山市内の概ね最寄り駅徒歩圏に大規模開発された住宅地 域である。需要者の中心は河内長野市に居住又は就労する一次取得者層で、圏外からの転入は少ない。対象標準地は不 動産市況が低迷する河内長野市南部に位置するが、最寄り駅徒歩圏の比較的居住環境の良好な住宅地域であることから 、地価は底堅く推移すると思われる。需要の中心価格帯は、土地で１，９００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は賃貸需要の乏しい市南部に位置し、建築費の増大等により投資採算性の観点から収益還元法の適用は断念し た。一方で比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の開発された住宅地の取引事例から求められており信頼性は高い。 以上により、市場性を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [133.2] [104.0] 100 81,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は高齢化や人口減少、消費者 物価上昇等を背景に全般的に弱含みで、一部 利便性に優れる地域は概ね横這い乃至微増で 推移している。 需要の低い市南部に位置するが、最寄駅徒歩 圏内の比較的良好な住宅団地であり、地価は 底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +6.1 環境　　　　　　 +27.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％