別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 河内長野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -5 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 86,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市木戸２丁目１０４８番２２ ｢木戸２－１２－２５｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 千代田 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 千代田駅北方 650m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模戸建住宅地域として、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏の居住環境の良い住宅地域 。景気の先行き不透明感等は残るものの、底値感もあり、地価は横ばい状況。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海線、近鉄線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域。需要者は前記市内 に親族等が居住する一次取得者層等が中心。駅徒歩圏にある区画整然とした住宅地域で市内では比較的需要がある地域 。ただ河内長野市内は人口減少基調で、景気の先行き不透明感等もまだあるが、これまでの地価下落による底値感もあ り、地価は、横ばい状況にある。土地の規模にもよるが１１００～１２００万円程度の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建てが中心の住宅地域で、収益目的より自用目的での取引が大半の地域。戸建一棟貸しは転勤時等に特殊事情を含む 賃貸として散見される程度より賃貸市場としては未成熟で、共同住宅としても敷地規模がやや小さいため、収益還元法 の適用は困難と判断。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式 適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [120.4] [100.0] 100 87,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍が収まりつつも、地域の高齢化や 人口動態等のほか、円安による建築コスト増 等も不動産需給に影響を及ぼしつつある。 　平地で千代田駅徒歩圏の戸建住宅地域。市 内の人口減少や一般的要因の影響を受けて先 行き不透明感は残るものの、底値感より地価 は横ばい状況。 　画地要因等による需要サイドの厳選が認め られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％