別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 河内長野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 8,050,000 円  １㎡当たりの価格 82,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市松ケ丘東町１８１５番１２ ②地積 　(㎡) 98   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、下水 滝谷 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　４ ．７ｍ市道 交通 施設 滝谷駅西方 400m 法令 規制 ２住居 (60,188) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。最寄駅徒歩圏であるが、少し弱 めの動きが続いており、地価は横這いで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線および近鉄長野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市の圏域である。 需要者は地縁を有する一次取得層が中心であり、圏外からの転入は少ない。対象地域は最寄駅徒歩圏であるが、駅周辺 の繁華性が乏しく、細街路の既成地域であることも相俟って、少し弱めの動きが続いている。土地の中心価格帯は標準 的画地と同程度で８００万円～８５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係が認められる河内長野市北部の住宅地を中心とする取引事例より試算されている。一方で、 当該地域は小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、画地規模等の観点から本件では収益還元法については非適用とした 。以上より、市場の実勢が反映された比準価格を標準とし、半年前の指定基準地価格からの変動状況及び他の周辺の標 準地価格等との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　河内長野（府） -11         　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     82,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費、観光等が持ち直しているが、海外経済 、長期金利の上昇等が懸念事項である。また 、不動産市場は弱い動きの中での高値市場に ある。 地域要因に変動はみられない。少し弱めの地 域であるが、駅徒歩圏であり、地価は横這い で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％