別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 河内長野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市日野５１３番１外 ②地積 　(㎡) 552   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 河内長野 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 河内長野駅南西方 4.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山間部に所在する旧集落地域内の農家住宅地域で、現状のまま推移すると予測する。駅から遠く、高齢化も進ん でおり、転入も殆どいない地域で、不動産需要は極めて弱く地価は下落傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪府中東部、南東部に所在する市街化調整区域の既存住宅地域の範囲。需要者は同一需給圏内に親族 等の地縁的選好性を有する一次取得者層等が中心で、圏外からの転入者は皆無である。最寄り駅から遠く生活利便性に 劣る地域で、地域人口は減少の一途で地価は下落傾向が続いている。需要は乏しく取引が少ない上に規模、用途等によ り様々で需要の中心価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅から遠く、アパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成されていないことから収益還元法の適用は断念した 。一方、少ないながらも代替性を有する同一需給圏内の類似地域内における市街化調整区域の農家集落等に存する取引 事例から求められた比準価格の信頼性は高いものと判断し、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.0] 100 [184.8] [100.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は高齢化や人口減少、消費者 物価上昇等を背景に全般的に弱含みで、一部 利便性に優れる地域は概ね横這い乃至微増で 推移している。 山間部の地勢的にやや難がある調区内の旧集 落地域で、駅から距離があり、不動産需要は 乏しく、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.4 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％