鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

寝屋川 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０５ -34	寝屋川市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南22m府道、北4m、二方路		２住居 (70,200)
b	９０２ -25	寝屋川市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m府道、南5.6m、二方路		準工 (70,200)
c	９１６ -269	枚方市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西12.1m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	９０６ -261	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ台形	北西14.3m府道、中間画地		準工 (70,200)
e	９０４ -16	交野市		更地	（　）	ほぼ整形	北西13m府道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,029	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	172,226	100 [ 101.8]	169,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 170,576	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,941	100 [ 105.0]	163,753		164,000
c	(　 ) 121,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	125,544	100 [ 83.7]	149,993		150,000
d	(　 ) 154,255	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	156,904	100 [ 91.8]	170,919		171,000
e	(　 ) 96,648	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	126,969	100 [ 82.8]	153,344		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

寝屋川 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,518,964	2,355,500	8,163,464	3,705,850	4,457,614	（　0.9753） 4,347,511	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	98,807,068 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

寝屋川 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	375.00	ＬＳ1	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	938 ㎡	27.7 m x 43.1 m	前面道路：府道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型店舗の一棟貸し想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	375.00	100.0	375.00	2,440	915,000	5.0	4,575,000
							3.0	2,745,000
～

～

～

～

計		375.00	100.0	375.00		915,000		4,575,000
								2,745,000

⑨年額支払賃料	915,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,980,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,980,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 878,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,101,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,575,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,745,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 375,274 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,518,964 円　　　　（　 11,214 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０５（賃）　　　　-104	2,116 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,475	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,541 円/㎡　月額支払賃料（　 2,440 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０７（賃）　　　　-109	2,609 ( 2,516)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,609
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

寝屋川 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,500 円	54,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	329,400 円	10,980,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,187,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 459,800 円	54,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,100 円	54,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,100 円	54,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,355,500 円　（　　　　　　 2,511 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,705,850 円（　　　　　 3,951 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,518,964 円
②総費用	2,355,500 円
③純収益　①－②	8,163,464 円
④建物等に帰属する純収益	3,705,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,457,614 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,347,511 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,807,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
寝屋川 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

寝屋川 5-4

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　大久保　隆行

TEL.

鑑定評価額

144,000,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	寝屋川市池田中町５９番４３外｢池田中町１－５｣				②地積　(㎡)	938 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	不整形 1:1.5	店舗兼車庫Ｓ2	自動車関連事業所、店舗等が多い路線商業地域	南東22m府道	水道、下水	寝屋川市 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道型の低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 31.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 930 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ府道

交通

施設

寝屋川市駅北西方

1.8km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水準については、先行
不透明感はあるが、立地条件の良い路面店舗の需要は底堅く、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型の低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、寝屋川市及びその周辺の大阪東部の路線商業地域である。需要者は、ロードサイド店舗の経営を目的と
する事業者・法人等が中心である。交通量に変化はなく、繁華性に大きな変化もない。また、先行不透明感はあるもの
の、交通量の比較的多い路線商業地域のため、その利便性から需要は依然底堅く、地価も上昇傾向で推移している。商
業地であることから、市場の中心価格帯は見いだしにくいが、坪５０万円前後の相場感が形成されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格で
ある。収益価格は低層店舗を想定して求めたが、総収益、総費用を査定する際に、想定要因が多く介在するため、収益
価格は相対的に精度が劣る。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枚方 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[100.0]

100
[114.0]

[100.0]
100

154,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

先行不透明感はあるが、商業地需要の回復基
調から、立地条件の良い商業地域を中心に需
要は底堅く、当市全体の商業地価の上昇率は
拡大傾向にある。

地域要因に特段の変動はない。交通量が比較
的多い路線商業地域であることから、需要は
底堅く、地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

寝屋川 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０２ -25	寝屋川市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m府道、南5.6m、二方路		準工 (70,200)
b	９０１ -42	枚方市		更地	（　）	台形	北18m国道、中間画地		準工 (70,200)
c	９０６ -23	寝屋川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12.9m市道、北4m、角地		１住居地区計画等 (80,200)
d	９０２ -46	寝屋川市		更地	（　）	不整形	北東20m国道、南東7.8m、南西7.9m、三方路		準工 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 170,576	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,941	100 [ 109.0]	157,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 114,976	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	115,666	100 [ 74.7]	154,841		155,000
c	(　 ) 143,616	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	137,324	100 [ 90.0]	152,582		153,000
d	(　 ) 219,513	100 [ 130.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.7]	160,709	100 [ 98.0]	163,989		164,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	買進み	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

寝屋川 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,501,245	2,403,900	8,097,345	3,785,600	4,311,745	（　0.9753） 4,205,245	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	95,573,750 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

寝屋川 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	375.00	ＬＳ1	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	938 ㎡	27.7 m x 43.1 m	前面道路：府道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の店舗（平面駐車場込）の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	375.00	100.0	375.00	2,580	967,500	6.0	5,805,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		375.00	100.0	375.00		967,500		5,805,000
								0

⑨年額支払賃料	967,500 円　×　12ヶ月　＝　 11,610,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,610,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,161,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,449,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,805,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,501,245 円　　　　（　 11,195 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０２（賃）　　　　-107	2,078 ( 2,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,668	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,593 円/㎡　月額支払賃料（　 2,580 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０２（賃）　　　　-108	2,243 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,566
c	９０２（賃）　　　　-109	2,006 ( 1,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,544

寝屋川 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,000 円	56,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	348,300 円	11,610,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,187,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,000 円	56,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,403,900 円　（　　　　　　 2,563 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,785,600 円（　　　　　 4,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,501,245 円
②総費用	2,403,900 円
③純収益　①－②	8,097,345 円
④建物等に帰属する純収益	3,785,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,311,745 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,205,245 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,483 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,573,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）