別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 寝屋川 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -27 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　楠田　昌弘   TEL.

鑑定評価額 7,750,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市葛原１丁目２３３番５１ ｢葛原１－１２－６｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.2m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 寝屋川市駅北西方 1.9km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく、今後とも 現状を維持すると予測する。地価水準については下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、寝屋川市を中心に隣接市を含む京阪本線沿線の住宅地域と判断される。主な需要者は、寝屋川市及びそ の周辺市に居住するエンドユーザーである。小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に立地し、駅から遠く交通利便性が劣 ることから、需要は弱含み、地価は下落傾向で推移している。中心となる価格帯は対象標準地と同規模の土地で８００ 万円程度、新築戸建住宅で２０００万円台前半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、周辺に賃貸物件が殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収 益還元法の適用は断念した。また、近隣地域においては居住の快適性、利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心と なっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反 映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [143.9] [102.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇 傾向にある。コロナ禍の状況を脱しつつある 中、景気は緩やかに持ち直している。 地域要因に特段の変動はない。駅徒歩圏外で 利便性に劣り、地価は下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％