別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 寝屋川 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -21 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市高宮新町８２９番５２ ｢高宮新町１９－２１｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6.7m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 寝屋川市駅南東方 1.4km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏外であ るが、幹線道路への接続性に優れ、需給は改善しつつあり、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪寝屋川市駅圏内の住宅地域である。国道背後に位置し、幹線道路や大型商業施設等へのアクセスが 良好である。中心となる需要者は、一次取得のファミリー層であり、利便性等が重視される。居住環境や駅接近性等は 市内において中庸であり、需給が堅調とまでは云えず、価格水準は横ばい傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土 地３０坪程度の新築戸建住宅で総額３０００万円台半ばまでの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格が求められた 。一方、近隣地域は中小規模一般住宅が多く、取引される場合には自己利用目的が中心となるため、収益性の観点から 価格にアプローチすることは妥当性に欠ける。よって、収益還元法の適用は断念した。以上より、市場性を反映した比 準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [125.9] [100.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪市内への通勤等、利便性に優る寝屋川市 では、周辺市域における需給の改善傾向と合 わせ、平均的には不動産価格の上昇傾向が認 められる。 特段の変動要因はない。幹線道路等へのアク セスが良好である一方、居住環境等は中庸で あり、需給は改善しつつも、地価上昇までは 至っていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％