別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 寝屋川 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -14 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大津　幸也   TEL.

鑑定評価額 9,390,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市楠根南町９３８番５７ ｢楠根南町３－９｣ ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 寝屋川市駅南東方 1.9km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくと予測する。 駅徒歩圏外と交通利便性に劣るが地価動向は横ばい基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線、ＪＲ片町線沿線の寝屋川市及びその隣接市の戸建住宅地域である。主たる需要者は、寝屋川 市及びその周辺市の居住者が中心である。当該近隣地域は小規模住宅が建ち並ぶ地域であり、駅徒歩圏外で交通利便性 は劣るが需要は安定的であり、地価動向は横ばい基調である。市場の取引価格帯としては、周辺地域において対象標準 地と同規模程度の新築住宅で総額２５００万円程度の取引が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、熟成した住宅地域であり、賃貸目的の取引はほとんどなく、自用目的の取引が中心である。比準価格は 、対象標準地周辺地域に存する類似地域内の規範性の高い取引事例より試算した。収益価格は、画地が小規模であり、 賃貸共同住宅の建築に当たっては、法制限、建築コスト面等から経済合理性に欠けると判断しその適用を断念した。従 って、本件では比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [122.9] [104.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市の人口は減少傾向である。新設住宅 着工戸数は、近年は増加傾向で推移していた が直近では減少傾向にある。 地域要因に大きな変動は見られない。駅利便 性に劣る立地であるが需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％