別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 寝屋川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -11 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　呉山　雅俊   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市若葉町３８６番５７ ｢若葉町１７－２３｣ ②地積 　(㎡) 116   (          9)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ3 中小規模一般住宅の 多い区画整然とした 住宅地域 東4m道路 水道、ガス、下水 寝屋川市 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 寝屋川市駅北方 950m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと思 料する。駅徒歩圏に存し、区画が整然とした良好な住環境を有すため、地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線沿線を利用圏域とする中小規模一般住宅地域と判定する。主たる需要者は寝屋川市及び周辺市が 生活圏の中堅所得者層である。当該地域は駅徒歩圏に存し、区画が整然とした良好な住環境を有しており、需要は堅調 に推移している。なお、画地規模１００㎡程度の新築戸建物件で、総額３，０００万円台前半が取引の中心となってい る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は持家の建ち並ぶ戸建住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟であるほか、画地規模も比較的小さいことから、 共同住宅の想定は非現実的であると判断し収益価格は試算しなかった。また、居住快適性に重点を置いた自用目的の取 引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では前年価 格との関連を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を決定することが妥当と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　寝屋川（府） -2            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市の人口は、減少傾向にあるが世帯数 は概ね横ばい傾向にある。また、高齢化率は 増加傾向にある。 地域要因について特段の変動は認められない 。駅徒歩圏に存し、区画が整然とした良好な 住環境を有するため、地価は堅調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ +0.7 ％