別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 寝屋川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -10 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 98,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市堀溝１丁目３７０番２３ ｢堀溝１－１１－２７｣ ②地積 　(㎡) 65   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 萱島 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 萱島駅南東方 1.6km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、現状のまま推移するものと予測す る。駅徒歩圏外であるが、総額の観点から需給は改善しつつあり、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、寝屋川市南部から南東部にかけての住宅地域である。国道等の幹線道路への接続性に優位な住宅地域で あり、駅徒歩圏内の住宅地域における価格と比較すると総額が抑えられることから、需給は改善しつつある。中心とな る需要者は、寝屋川市及びその周辺に居住する一次取得のファミリー層であり、居住環境や総額等が重視される。需要 の中心となる価格帯は、土地２０坪程度の新築戸建住宅で総額２０００万円台後半までの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格が求められた 。一方、近隣地域は小規模一般住宅が多く、取引される場合には自己利用目的が中心となることから、収益性の観点か ら価格にアプローチすることは妥当性に欠ける。よって、収益還元法の適用は断念した。以上より、市場性を反映した 比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [146.6] [100.0] 100 98,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪市内への通勤等、利便性に優る寝屋川市 では、周辺市域における需給の改善傾向と合 わせ、平均的には不動産価格の上昇傾向が認 められる。 特段の変動要因はない。市内における他の住 宅地域と比較すると、総額が抑えられるメリ ットがあり、需給の改善を反映して地価は横 ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％