別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 寝屋川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -6 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市萱島東１丁目５７４番１３ ｢萱島東１－１６－５｣ ②地積 　(㎡) 109   (         17)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,160) 1:1.2 住宅 Ｓ3 小規模住宅、アパー ト等が混在する既成 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 萱島 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 萱島駅北東方 450m 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅とアパート等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因はなく、現状のまま推移するものと予 測する。密集市街地ではあるが、駅に近く需給は安定しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪萱島駅圏内における徒歩圏の住宅地域である。近隣地域は萱島駅に近く、周辺には小規模商店等も 存し、利便性は概ね良好である。一方、密集市街地で街路条件が相対的にやや劣ることから、需要が特に堅調とまでは 云い難い状況にある。中心となる需要者は、地縁的選好性を有する一次取得のファミリー層であり、利便性や総額が重 視される。需要の中心となる価格帯は、土地２５坪程度の新築戸建住宅で総額３千万円台半ばまでの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した価格が求められた。一方、 近隣地域はアパート等が散見されるものの、小規模画地が中心であり、取引される場合には自己利用目的が主流となる ことから、収益性の観点から価格にアプローチすることは妥当性に欠ける。よって、収益還元法の適用は断念した。以 上より、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [101.8] [100.0] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪市内への通勤等、利便性に優る寝屋川市 では、周辺市域における需給の改善傾向と合 わせ、平均的には不動産価格の上昇傾向が認 められる。 特段の変動要因はない。密集市街地であるこ とから需要者の選好性に市況が左右されがち であるが、高い利便性のもと、地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％