別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 寝屋川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -4 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　原田　裕之   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市仁和寺本町５丁目７６４番２２ ｢仁和寺本町５－２３－４｣ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.7m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 寝屋川市駅西方 2.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅地域として熟成し、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測する。最寄駅接近性に劣り、住宅地 需要は総じて弱く、地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、寝屋川市及び隣接市を範囲とする京阪沿線の住宅地域。主たる需要者は当圏内に居住する一次取得者。 下落が続く地価の市況回復が期待されるところ、近年都心回帰等良好な利便性を有するマンション指向の強まりのほか 、新型コロナの影響による市場停滞感もあって駅バス圏や快適性等の劣るエリアの需要は弱含んでいる。市場の中心価 格帯について、対象地と同規模の土地は７００万円前後、新築分譲は２０００万円台が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の比較代替性を有する多数の取引事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的 な価格である。収益価格は、画地規模等の観点から共同住宅の想定が困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟で あるため、手法の適用を断念した。本件は個人による自用目的での取引が中心の住宅地であることを鑑み、市場性を反 映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [147.1] [101.0] 100 99,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢にリスクが認められるものの、ウィ ズコロナ下で各種政策効果による景気持ち直 しの動きもあり、寝屋川市内の不動産市場は 良化傾向にある。 価格に影響を及ぼすような地域要因の大きな 変動はないが、利便性に劣るエリアの需要は 総じて減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％