別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 寝屋川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大久保　隆行   TEL.

鑑定評価額 9,290,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市打上宮前町５７６番３４ ｢打上宮前町１０－１６｣ ②地積 　(㎡) 102   (         16)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 寝屋川公園 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 寝屋川公園駅南西方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水準について は、需給関係の改善傾向が継続している点や生活利便性の向上等から、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ片町線沿線の住宅地域で、概ね寝屋川市、枚方市等を中心とする圏域。需要者は、寝屋川市、枚方 市内等のＪＲ片町線沿線に居住する１次取得者が中心である。近隣地域周辺での土地区画整理事業が完了し、生活利便 性がやや向上したことから、需給関係に改善傾向が見られ、地価は上昇傾向で推移している。類似地域における新築戸 建住宅の取引の中心は、敷地２５坪程度で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中心となって いる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映し た実証的な価格である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用は断念し た。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [119.0] [101.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 先行不透明感はあるが、利便性や住環境が良 好な住宅地域を中心に、需要は底堅く、当市 全体の住宅地価は下落傾向から一転して上昇 へと転じた。 周辺での土地区画整理事業が完了し、利便性 が向上したことで、需要は堅調であることか ら、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％