鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富田林 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	０８０２（林） -1002	南河内郡太子町		森林		不整形	東7.8m町道		｢調区｣宅造区域
b	０８０４（林） -1	河内長野市		森林の土地所有権		不整形	北東11m道路		｢調区｣府立公(普通) 近緑保全区域宅造区域
c	６０３ -5	和泉市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣
d	１１１６（林） -1	高槻市		森林の土地所有権		ほぼ整形	西6.5m市道		｢調区｣地森計宅造区域砂防指定地風致地区
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,790	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	2,743	100 [ 157.3]	1,744	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,740
b	(　 ) 696	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	687	100 [ 59.8]	1,149		1,150
c	(　 ) 697	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	684	100 [ 74.5]	918		918
d	(　 ) 3,332	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	3,319	100 [ 230.9]	1,437		1,440
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.14	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	自然　　　　 +10.0	宅地化　　　 +30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.14	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	自然　　　　 -20.0	宅地化　　　 -20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	自然　　　　 -20.0	宅地化　　　 -2.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +70.0	自然　　　　 +10.0	宅地化　　　 +30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,140 円／㎡]

富田林 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
標準地を宅地開発することを想定した場合、個別的要因や地理的位置関係より土地造成工事や上下水道等の供給処理設備等の開発コストが多
額になることが推定されるが、標準地の周辺地域における低調な宅地の需給動向等を勘案すると、開発後の宅地の販売により開発工事のため
の投資金額を回収できる可能性は極めて低く、宅地開発の想定は非現実的と判断されることから、控除法は適用しなかった。

富田林 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

近年の輸入木材の高騰により、国産木材の価格も上昇しているが、その需給動向は不透明
で、土地に帰属する純収益の把握は困難であることから、収益還元法は非適用とした。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
富田林 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富田林 13-1

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　松山　尚弘

TEL.

鑑定評価額

1,070,000 円

１㎡当たりの価格

1,140 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						7.5 倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

富田林市大字甘南備２８８番１

②地積(㎡)

942

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣

（その他）
宅造区域
土砂災害警戒区域

不整形

山林（用材林）

集落に近く街路も整備
された雑木が多い地域

北東2m未舗装道路

富田林

6.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 30 ｍ、西　 100 ｍ、南　 50 ｍ、北　 100 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 1,000 ㎡程度、形状　　ほぼ長方形、方位・傾斜度(　南東　)向　20 °

④地域的特性

特記

事項

特にない。

道

路

２ｍ未舗装道路

交通

施設

富田林駅南方

6.7km

法令

規制

｢調区｣
宅造区域
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

市街地から離れた山麓部に位置し、周辺での宅地造成等の開発計画もなく、当面は現状を維持するものと予測す
る。林地需要は減退しており、地価も下落傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

山林（用材林）

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,140 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金剛和泉生駒山系を中心とした林地地域である。主な需要者は林業関係者、資産保有目的の近隣土地所
有者等が想定されるが、いずれも限定的である。昨今の輸入木材の価格高騰等に伴う国産材の値上がりも一時的にみら
れるが、林業従事者の後継者不足等から国産材の安定供給には課題も多く、林地価格は長期的に下落傾向が続いている
。需要が限定されるうえ、林地取引は取引当事者の事情が介在するため、中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は広域的に収集選択した林地地域の取引事例に基づき試算しており、市場性を反映した価格が求められている
。一方、宅地開発の蓋然性が低いこと、林業経営は収益性に乏しいことから、控除方式と収益還元法の適用は断念した
。よって、本件では市場実勢を反映する比準価格をもって、前年公示価格からの変動にも留意し、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,160 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -1.7 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内の林業の衰退に伴い、林地需要は縮小傾向にあ
り、林地価格についても下落傾向が続いている。

対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の
変動は特にない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較