鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富田林 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０１ -1012	富田林市		貸家建付地	（　）	不整形	南東12.6m国道、北6m、二方路		商業 (90,400)
b	０８０７ -1030	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m市道、中間画地		近商 (90,240)
c	０８０５ -1026	羽曳野市		貸家建付地	（　）	不整形	西6m府道、中間画地		近商 (90,300)
d	０８０８ -7	富田林市		底地	（　）	ほぼ整形	南東11m国道、中間画地		１住居 (70,200)
e	０８０５ -1017	富田林市		建付地	（　）	不整形	西10m国道、東5.3m、二方路		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,201	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	174,505	100 [ 123.4]	141,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 149,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,559	100 [ 110.6]	135,225		135,000
c	(　 ) 140,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	142,002	100 [ 99.4]	142,859		143,000
d	(　 51,711) 103,422	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,663	100 [ 75.0]	139,551		140,000
e	(　 ) 68,040	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	80,361	100 [ 62.2]	129,198		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

富田林 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,920,360	7,827,927	33,092,433	29,622,500	3,469,933	（　0.9472） 3,286,721	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	69,930,234 円　　　　（　 88,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富田林 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅	340.00	Ｓ7	2,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	795 ㎡	29.5 m x 36.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階はフロア貸し、３～７階はファミリータイプ住戸（平均専有面積約６０㎡）。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	85.0	289.00	2,486	718,454	5.0	3,592,270
							5.0	3,592,270
2～ 2	事務所	340.00	90.0	306.00	1,900	581,400	5.0	2,907,000
							5.0	2,907,000
3～ 7	住宅	340.00	90.0	306.00	1,350	413,100	2.0	826,200
							2.0	826,200
～

～

計		2,380.00	89.3	2,125.00		3,365,354		10,630,270
								10,630,270

⑨年額支払賃料	3,365,354 円　×　12ヶ月　＝　 40,384,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,384,248 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,320,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 2,919,297 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,784,951 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,630,270 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,862 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,630,270 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,036,547 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,920,360 円　　　　（　 51,472 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０１（賃）　　　　-1	2,624 ( 2,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,760	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,710 円/㎡　月額支払賃料（　 2,486 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０１（賃）　　　　-1001	3,107 ( 2,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,702
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富田林 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,700,000 円	425,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,251,127 円	41,704,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 414,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,612,500 円	425,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,827,927 円　（　　　　　　 9,846 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	425,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,622,500 円（　　　　　 37,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,920,360 円
②総費用	7,827,927 円
③純収益　①－②	33,092,433 円
④建物等に帰属する純収益	29,622,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,469,933 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,286,721 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,134 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,930,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
富田林 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富田林 5-2

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　小林　康之

TEL.

鑑定評価額

111,000,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富田林市若松町西１丁目１８８２番１				②地積　(㎡)	795 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅等ＲＣ7	事務所ビル、店舗付ビルの多い駅前の商業地域	南西25m市道	水道、ガス、下水	富田林 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 140 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

店舗事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

富田林駅北西方

120m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近接した商業地として現状のまま推移する。駅へのアクセス、希少性が見直され、地価も上昇傾向。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に近鉄長野線、近鉄南大阪線沿線の南河内地区の商業地域。需要者は、地元の不動産業者もしくは相
続対策で収益物件を求める個人資産家。地主所有地が多く、開発が進まなかったため、商業地としての繁華性に乏しく
、賃貸市場、売買市場とも未成熟であるが、近年、駅へのアクセス、希少性が見直され、地価水準も上昇しつつある。
中心価格帯も物件の規模等により異なるため、判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近隣市町村の類似の商業地から試算しており、市場性を反映している。一方、収益価格は、商業背後地の
範囲が限定的で、標準的な賃料水準の把握が困難である等、総じて賃貸市場が未成熟なため、低めに試算された。以上
より、鑑定評価額は、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富田林 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 129,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[ 94.6]

[100.0]
100

140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響はほぼ消滅し、不
動産市況は総じて安定している。利便性が高
く住環境が良好なところでは高値取引も散見
される。

駅接近性は優れるが、商業地としての繁華性
はやや劣る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

富田林 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０４ -1	河内長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.8m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	０８０１ -1009	富田林市		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	０８１７ -6	大阪狭山市		建付地	（　）	不整形	北東10.8m国道、中間画地		２住居 (70,200)
d	０８０８ -7	富田林市		底地	（　）	ほぼ整形	南東11m国道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,495	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,100	100 [ 89.2]	140,247	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 104,884	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	132,465	100 [ 96.8]	136,844		137,000
c	(　 ) 97,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	99,944	100 [ 80.1]	124,774		125,000
d	(　 51,711) 103,422	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,663	100 [ 72.4]	144,562		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

富田林 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、造成事例および再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,756,782	8,233,546	32,523,236	28,942,500	3,580,736	（　0.9575） 3,428,555	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	72,947,979 円　　　　（　 91,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富田林 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅	340.00	Ｓ7	2,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	795 ㎡	29.5 m x 36.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗と事務所はフロアー貸し、住宅はファミリータイプ、平均専有面積６３㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準値を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	90.0	306.00	2,266	693,396	5.0	3,466,980
							5.0	3,466,980
2～ 2	事務所	340.00	90.0	306.00	1,770	541,620	5.0	2,708,100
							5.0	2,708,100
3～ 7	住宅	340.00	90.0	306.00	1,350	413,100	3.0	1,239,300
							3.0	1,239,300
～

～

計		2,380.00	90.0	2,142.00		3,300,516		12,371,580
								12,371,580

⑨年額支払賃料	3,300,516 円　×　12ヶ月　＝　 39,606,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,142.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費授受が標準的でないため共益費は計上せず
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,452,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,606,192 円　　×　　 6.8 ％＋　　　 1,452,000 円　　×　　 6.8 ％　＝　　 2,791,957 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,266,235 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,371,580 円　×　　 93.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,303 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,371,580 円　×　　 93.2 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,375,244 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,756,782 円　　　　（　 51,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１２（賃）　　　　-103	2,410 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,470 円/㎡　月額支払賃料（　 2,266 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０１（賃）　　　　-1001	3,107 ( 2,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,486
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富田林 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,125,000 円	425,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,231,746 円	41,058,192　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 414,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,612,500 円	425,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,233,546 円　（　　　　　　 10,357 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9575

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	425,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,942,500 円（　　　　　 36,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,756,782 円
②総費用	8,233,546 円
③純収益　①－②	32,523,236 円
④建物等に帰属する純収益	28,942,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,580,736 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,428,555 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,313 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,947,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,800 円／㎡）