鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富田林 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０１ -1012	富田林市		貸家建付地	（　）	不整形	南東12.6m国道、北6m、二方路		商業 (90,400)
b	０８０７ -1030	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m市道、中間画地		近商 (90,240)
c	０８０８ -7	富田林市		底地	（　）	ほぼ整形	南東11m国道、中間画地		１住居 (70,200)
d	０８１３ -1007	大阪狭山市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、南西6.3m、二方路		近商 (100,200)
e	０８０５ -1017	富田林市		建付地	（　）	不整形	西10m国道、東5.3m、二方路		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,201	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	174,505	100 [ 131.9]	132,301	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 149,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,559	100 [ 113.9]	131,307		131,000
c	(　 51,711) 103,422	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,663	100 [ 78.7]	132,990		133,000
d	(　 ) 97,469	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	98,241	100 [ 76.1]	129,095		129,000
e	(　 ) 68,040	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	80,361	100 [ 63.8]	125,958		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -6.9	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

富田林 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,798,866	1,537,725	6,261,141	5,638,730	622,411	（　0.9575） 595,959	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,679,979 円　　　　（　 83,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富田林 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	110.00	Ｓ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	152 ㎡	13.7 m x 14.2 m	前面道路：国道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階はフロアー貸し、３～４階ファミリータイプ住戸（平均専有面積約４７㎡）。駐車場１台。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,413	225,616	5.0	1,128,080
							5.0	1,128,080
2～ 2	事務所	110.00	85.0	93.50	1,850	172,975	5.0	864,875
							5.0	864,875
3～ 4	住宅	110.00	85.0	93.50	1,350	126,225	2.0	252,450
							2.0	252,450
～

～

計		440.00	85.0	374.00		651,041		2,497,855
								2,497,855

⑨年額支払賃料	651,041 円　×　12ヶ月　＝　 7,812,492 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　 5,000　＝　 125,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,812,492 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 125,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 634,999 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,302,493 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,497,855 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,980 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,497,855 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 473,393 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,798,866 円　　　　（　 51,308 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０１（賃）　　　　-1	2,624 ( 2,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,705	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,630 円/㎡　月額支払賃料（　 2,413 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０１（賃）　　　　-1001	3,107 ( 2,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,589
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富田林 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	404,500 円	80,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	238,125 円	7,937,492　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 687,600 円	80,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,900 円	80,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,900 円	80,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,537,725 円　（　　　　　　 10,117 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9575

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,638,730 円（　　　　　 37,097 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,798,866 円
②総費用	1,537,725 円
③純収益　①－②	6,261,141 円
④建物等に帰属する純収益	5,638,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	622,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	595,959 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,679,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
富田林 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富田林 5-1

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　横崎　博一

TEL.

鑑定評価額

20,100,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富田林市常盤町２１２番１４｢常盤町１１－４｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ4	中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西12.5m国道	水道、ガス、下水	富田林西口 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２．５ｍ国道

交通

施設

富田林西口駅東方

80m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏に存する国道沿いの商業地域で、地域要因に特筆すべき変動は見られない。官公庁にも近く潜在的な需
要は堅調であるが、市場への供給が少ないことから、地価は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 86,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富田林市及び周辺地域に位置する近隣商業地域を中心とした商業地域の圏域。需要者は、個人事業者か
ら法人まで様々な規模の事業者が想定され、地縁性を有する事業者が多いものの、規模や交通接近等の条件によって、
全国展開する事業者を含む他地域からの市場参入も考えられる。取引市場における潜在的な需要は堅調と推定されるが
、市場への物件供給が著しく少ないことから、標準地と同程度の規模の画地の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の存する地域は自用の建物が多く見られ、市場参加者は、類似する不動産の価格水準を参考に取引の可否を判断
するのが一般的と認められる。又、標準地周辺は商業施設の賃貸事例の供給が少なく、賃貸市場の成熟度がやや低いた
めそれに基づき試算された収益価格は相対的に規範性に劣る。以上より本件では、収益価格は参考にとどめ、半年前の
指定基準地価格との価格の変動にも留意の上、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富田林 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    130,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響からは脱し
つつあり、当市の商業地の潜在的な需要は全
市的に回復傾向にあり、地価は上昇している
。

地域要因に特に変動はない。堅調な潜在的需
要を背景に、地価は上昇局面にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

富田林 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１５ -1003	河内長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.6m国道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
b	０８０１ -1001	富田林市		更地	（　）	不整形	南東24.3m国道、中間画地		準住居 (70,200)
c	０８０５ -1017	富田林市		建付地	（　）	不整形	西10m国道、東5.3m、二方路		１住居 (80,200)
d	０８０１ -1012	富田林市		貸家建付地	（　）	不整形	南東12.6m国道、北6m、二方路		商業 (90,400)
e	０８０６ -27	藤井寺市		建付地	（　）	長方形	東12m国道、中間画地		近商高度2種最高31m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,315	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,155	100 [ 95.4]	126,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 112,625	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	128,518	100 [ 88.3]	145,547		146,000
c	(　 ) 68,040	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	80,361	100 [ 66.4]	121,026		121,000
d	(　 ) 169,201	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	174,505	100 [ 130.9]	133,312		133,000
e	(　 ) 79,650	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	100,359	100 [ 91.1]	110,164		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -6.9	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

富田林 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,660,155	1,502,550	6,157,605	5,506,300	651,305	（　0.9472） 616,916	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	13,125,872 円　　　　（　 86,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富田林 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	152 ㎡	13.7 m x 14.2 m	前面道路：国道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗事務所（フロア貸）、３～４階居宅（ファミリータイプ、平均賃貸面積４７㎡）。その他平面式駐車場１台、屋上看板。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,439	228,000	5.0	1,140,000
							5.0	1,140,000
2～ 2	事務所	110.00	85.0	93.50	1,765	165,000	5.0	825,000
							5.0	825,000
3～ 4	居宅	110.00	85.0	93.50	1,294	121,000	3.0	363,000
							3.0	363,000
～

～

計		440.00	85.0	374.00		635,000		2,691,000
								2,691,000

⑨年額支払賃料	635,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,620,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　 5,000　＝　 125,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,620,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 125,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 619,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,125,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,691,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,757 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,691,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 509,998 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,660,155 円　　　　（　 50,396 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０１（賃）　　　　-1	2,624 ( 2,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,659 円/㎡　月額支払賃料（　 2,439 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０１（賃）　　　　-1001	3,107 ( 2,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,271
c	０８１４（賃）　　　　-102	1,301 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,826

富田林 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	395,000 円	79,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	232,350 円	7,745,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 671,500 円	79,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,502,550 円　（　　　　　　 9,885 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,000,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,506,300 円（　　　　　 36,226 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,660,155 円
②総費用	1,502,550 円
③純収益　①－②	6,157,605 円
④建物等に帰属する純収益	5,506,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	651,305 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	616,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,059 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,125,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,400 円／㎡）