別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富田林 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -27 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市寿町２丁目５５５番４１ ｢寿町２－１６－１５｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,196) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.9m市道 水道、ガス、下水 富田林 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．９ ｍ市道 交通 施設 富田林駅西方 550m 法令 規制 ２住居 (70,196) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動はなく、住宅地として現状のまま推移する。商業施設、駅からも近く、住宅需要は旺盛。地価も 上昇している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富田林市、羽曳野市を中心とする近鉄長野線沿線の利便性のある住宅地域。需要者は、圏内に居住する 一次取得者層もしくは買い替え層で、利便性を指向する圏外からの転入層も見られる。商業施設、各種施設が整い、最 寄り駅から徒歩圏内にあるため、住宅需要も旺盛で、地価水準は上昇している。中心価格帯は、土地で１，０００万円 から１，２００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性のある熟成した住宅地から試算しており、説得力がある。一方、収益価格は、標準地の間口、奥行 き、規模から、賃貸住宅の敷地には適さないので、また周辺で収益物件を建築するために新規に土地を購入する事例も 少ないので、試算しなかった。以上より、鑑定評価額は、当該地域は取引価格を指標にした地価形成が行われているこ とに鑑み、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 93.2] [100.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響はほぼ消滅し、不 動産市況は総じて安定している。利便性が高 く住環境が良好なところでは高値取引も散見 される。 利便性が高く、需要、価格水準とも、上昇し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.9 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％