別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富田林 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -24 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.

鑑定評価額 8,080,000 円  １㎡当たりの価格 70,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市錦織中２丁目２６３番６ ｢錦織中２－１０－６｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、建売住宅 が混在する住宅地域 北西3.8m市道 水道、下水 滝谷不動 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北３．８ｍ 市道 交通 施設 滝谷不動駅南西方 300m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動はなく、熟成した戸建住宅地として、現状のまま推移する。既成住宅地に存するが、駅徒歩圏内 であるため、地価も安定しつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に近鉄長野線沿線の富田林市、河内長野市を中心とする既成住宅地域。需要者は、圏内に居住する一 次取得者層が中心。勤労世帯が多いが、圏外からの転入は少ない。生活利便施設まで距離があり、需要は総じて弱含み ではあるが、駅徒歩圏内で通勤利便性が確保されていることから、また総額的な値ごろ感もあり、地価水準も安定しつ つある。中心価格帯は、同規模の土地で８００万円から１０００万円程度、新築戸建で２５００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性のある類似地域から試算しており、市場性を反映している。一方、収益価格は、標準地が間口 、奥行き、規模から、賃貸住宅の敷地には適さないので、また収益物件を建築するために新規に土地を購入する事例も 見当たらないので、試算しなかった。当該地域は、自用の住宅地として取引価格を中心に市場が形成されている。よっ て、鑑定評価額は、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [114.6] [101.0] 100 70,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響はほぼ消滅し、不 動産市況は総じて安定している。利便性が高 く住環境が良好なところでは高値取引も散見 される。 周辺での新規分譲は、建築費の高騰、素地不 足の影響を受け、やや滞っている模様。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％