別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富田林 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -21 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市津々山台１丁目２番１５１ ｢津々山台１－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 南4.9m市道 水道、ガス、下水 金剛 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．９ｍ 市道 交通 施設 金剛駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動はなく、戸建住宅地として熟成しており、今後も現状のまま推移する。教育環境等の居住環境に 恵まれていることから市場での人気は高く、地価は上昇している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に富田林市、大阪狭山市を中心とする環境良好な住宅地域で、その圏域は比較的広域である。需要者 は、主に圏内の子育て世代の一次取得者層もしくは買替層。良好な居住環境を志向する圏外からの転入者も多い。商業 施設、小中学校へのアクセスがよく、教育環境等の居住環境に恵まれていることから、住宅需要も旺盛で、地価水準は 上昇している。中心価格帯は土地１６００万から２０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性の高い事例から試算したもので、市場性を反映している。一方、収益価格は、当該標準地周辺は自 己居住用の住宅が主で一時的な貸家以外、賃貸住宅も見当たらないので、試算しなかった。当該標準地は、取引価格を 指標にした地価形成が行われていることに鑑み、比準価格の信頼性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、 市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 98.4] [104.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響はほぼ消滅し、不 動産市況は総じて安定している。利便性が高 く住環境が良好なところでは高値取引も散見 される。 商業施設、学校との接近性が確保されており 、住宅地として根強い人気がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％