別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富田林 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -20 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 75,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市五軒家２丁目１０６４番５ ｢五軒家２－１６－２４｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.9m市道 水道、ガス、下水 大阪狭山市 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.7 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．９ ｍ市道 交通 施設 大阪狭山市駅北東方 1.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に隣接する既成の小規模戸建住宅地に存しており、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を 維持するものと予測される。利便性等の問題から選好性に劣り、地価は依然弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線、近鉄長野線沿線の富田林市及び隣接地域に存する、既成の住宅地の圏域。需要者は自用の 居宅の取得を目的とする一次取得者層が中心で、地縁性を有する者が多く、他地域からの転入は少ないと推定される。 交通接近性の問題等から選好性に劣り、需要は弱く、取引は多くなはい。取引市場における中心価格帯は、取引件数の 少なさから把握は困難であるが、標準地と同程度の規模の土地で８００万円程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、地積の点で賃貸用共同住宅の建設を想定することは困難であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟で適正な賃料 の把握ができないことから、収益還元法は適用できない。また、標準地の典型的な需要者は、住環境や類似物件の取引 価格を総合的に勘案して可否を判断するのが一般的である。したがって本件においては、市場の実態を反映する取引事 例により試算された比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [101.0] 100 75,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の地価は二極化が継続しており、選好 性に優れる地域は横ばいから微増、それ以外 の地域では下落傾向にある。新型コロナの影 響は一段落した。 地域要因に変動はない。地価はやや弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.9 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％