別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富田林 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -16 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市富美ケ丘町７６５番１８ ｢富美ケ丘町１６－１９｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 富田林西口 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北　５ ．５ｍ市道 交通 施設 富田林西口駅北西方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、熟成した開発住宅団地として今後も推移すると予測。駅徒歩圏に位置するが、傾斜を有する開発 住宅団地である。地価はこれまでの下落による底値感から、横ばい状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄線・南海高野線沿線の住宅地域で概ね富田林市、羽曳野市、河内長野市、大阪狭山市等の圏域。需 要者は前記市内に親族等が居住する一次取得者層等が中心。駅徒歩圏内にはあるが、地勢的にやや傾斜を有し、車での 出入り口も限られた開発住宅団地で、需要もまだ弱いものの、これまでの下落による底値感もあり、地価は横ばい状況 にある。土地の規模にもよるが１５００万円までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の住宅取引が支配的な「１低専」の閑静な戸建住宅地域。その規制・周辺環境等より戸建住宅しか想定できず 、賃貸物件も、賃貸のための新規建築ではなく、転勤時等に空き家放置を避けるための低廉な賃貸が散見される程度の 地域より、収益還元法の適用は困難と判断。よって市場の需給価格を通じて居住の快適性・利便性を反映し得た比準価 格を標準とし、代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [116.1] [101.0] 100 70,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍が収まりつつも、地域の高齢化や 人口動態等のほか、円安による建築コスト増 等も不動産需給に影響を及ぼしつつある。 　傾斜を有する開発住宅団地で、車での出入 り口が、限られた道となる地域。需要は限定 的で、これまでの下落による底値感から、地 価は横ばい状況。 　画地要因等による需要サイドの厳選が認め られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％