別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富田林 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 57,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市南旭ケ丘町２６０４番２３１ ｢南旭ケ丘町７－８｣ ②地積 　(㎡) 311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 喜志 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 喜志駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は認められない。区画整然とした閑静な住宅地域 に存するが、駅接近性がやや劣る等利便性の面で需要は弱含みで、地価の緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び南海高野線沿線で、富田林市及び周辺市域に存する住宅地域であると判定した。主な需要 者は同一需給圏内に存して地縁性を有する１次取得者及び買替層も対象となる。区画整然とした閑静な住宅街であるが 、最寄駅からの接近性がやや劣り利便性の点で需要は弱含みであって外部からの流入も少なく、地価の緩やかな下落傾 向が続いている。標準となる価格帯は、標準地と同程度の規模の更地で１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を重視した自用目的の取引が大半であり、また、最寄駅からやや距離のある丘陵地の住宅地域で賃貸需要 が乏しく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益還元法は適用できなかった。従って、本件の 主たる需要者が市場性を重視するエンドユーザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準 地から求めた規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [146.7] [104.0] 100 57,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は特段みられない。人口減や 高齢化の問題はあるが、利便性や住環境の優 劣により地価の上昇傾向が見られる地域もあ る。 地域要因に特段の変動は認められない。区画 整然とした閑静な住宅街であるが、丘陵地で 利便性のやや劣る立地であり、地価も下落傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.3 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％