別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富田林 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松山　尚弘   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市若松町３丁目７９９番 ｢若松町３－５－３｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に近隣 店舗も見られる既成 住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 富田林 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 富田林駅北東方 650m 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、当面現状を維持するものと予測する。周辺の街路条件が劣り 、規模の大きな画地が多いため、需要はやや弱く、地価はしばらく緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富田林市とその周辺市町を中心とした近鉄長野線沿線の住宅地域である。需要者は地縁を有する一次取 得者層等が中心である。最寄駅から徒歩圏内に位置するが、街路幅員が狭く系統連続性も劣り、また、画地規模も大き いため、需要は若干弱含みの傾向がみられる。同規模程度の取引は多くはなく中心価格帯は見出しがたいが、取引事例 等から土地で２，０００万円前後、坪２０～２５万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近鉄長野線沿線の住宅地域における取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められて いる。一方、自用目的の取引が主体の住宅地域で、賃貸市場が未成熟であり、収益物件の建築を目的とした土地需要を 想定しがたいため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準 価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [101.0] 100 73,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市の不動産市況は総じて安定している 。地価は住環境等が優れる地域は横ばい又は やや上昇、石川以東などは緩やかな下落傾向 が続いている。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％