別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富田林 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -8 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL.

鑑定評価額 8,340,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市桜井町１丁目１８００番 ｢桜井町１－１０－２４｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:3.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南3.5m市道 水道、ガス、下水 喜志 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　３．５ ｍ市道 交通 施設 喜志駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状の まま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び南海高野線沿線で、概ね富田林市及びその周辺市を中心とする圏域に存する戸建住宅地域 である。需要者は、富田林市及びその周辺に居住する一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。近 隣地域は農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域に存するが、昨今の地域動向等から需給関係は弱含みとなっている。 土地の価格帯は、対象標準地と同程度の規模で８００万円～９００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域で自用目的での取引が支配的であり、周辺には標準 地と同程度の規模の収益物件はほとんど見られないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重 視される住宅地であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [132.1] [104.0] 100 63,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市の人口は減少傾向にある。住宅地の 地価は、一部では強含みの動きも見られるが 、全般的には横這いないしやや下落傾向にあ る。 農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域に存 し、地域要因について特段の変動は認められ ず、当面は現状のまま推移するものと思料さ れる。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.4 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％