別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富田林 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　玄   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市寿町４丁目９００番５ ｢寿町４－７－３７｣ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,192) 1.5:1 住宅 ＲＣ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.8m私道、南側道 水道、ガス、下水 富田林西口 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ８ｍ私道 交通 施設 富田林西口駅南西方 570m 法令 規制 ２中専 (70,192) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも成熟した住宅地域として現状を維持してゆくものと 予測する。コロナ禍は収まりつつあり、需要は概ね安定しており地価はほぼ横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び近鉄南大阪線沿線で、概ね富田林市及びその周辺市を中心とする圏域に存する戸建住宅地 域である。需要者は、富田林市及びその周辺に居住する一次取得者層及び買替層が中心である。同一需給圏外からの転 入は少ない。駅徒歩圏内にあり需要は概ね安定しているものの、物価上昇、不透明な海外情勢、市域の人口減少、高齢 化率上昇等により予断を許さない状況にある。土地は２５０㎡程度で２，３００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏内に存する中小規模の戸建住宅地域で、収益物件はアパート等が見られる程度であり、投資に見合う賃料を収 受できず、自用目的の取引が中心である。よって、収益価格を試算せず、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 91.8] [102.0] 100 90,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市での景気は、コロナ禍が収まりつつ あるが、人口減少、高齢化、物価上昇、海外 情勢等から予断を許さない状況である。 駅徒歩圏の既成住宅地域であり、特筆すべき 変動要因は認められない。コロナ禍は収まり つつあり、地価は安定した状況が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.3 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％