別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富田林 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　西浦　宣行   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市木戸山町５７２番３ ｢木戸山町１２－２｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ3 一般住宅、共同住宅 が混在する住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 喜志 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道　 交通 施設 喜志駅北東方 580m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅、共同住宅の住宅地域として熟成し、今後とも現状のままで推移するものと予測する。街区 整備の立ち遅れ感があるが、最寄り駅に比較的近接することから需要は回復し地価は横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄長野線、同南大阪線沿線の富田林市、羽曳野市等における小規模の戸建住宅地域である。需要者の 中心は比較的恵まれた交通施設との接近性を選好とする富田林市の第一次取得者層が大半である。コロナ禍の影響も一 段落し、富田林市の不動産市場も徐々に回復しつつあるが、需要を喚起する住宅開発も見られず、既成化が進む居住環 境も反映して、土地取引は低位で推移している。土地は１６０㎡で、総額１，４００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件として共同住宅の利用は見られるものの、最近は新規の進出が無く、また戸建住宅としての貸家物件もなく、 適正な賃料水準を形成するに至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目 的の取引が中心である。したがって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて 調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [101.0] 100 88,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も希薄とな り、不動産市場は落ち着きを見せつつある。 富田林市北部エリアへの住宅地需要は横這い 傾向である。 住宅地域として最寄り駅から徒歩圏にあるが 、部分的な街路の狭隘さと既成化が進む居住 環境もあり、地価は横這いを示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -0.3 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％