別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富田林 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.

鑑定評価額 9,120,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市須賀１丁目１７９番８０ ｢須賀１－２５－１６｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 滝谷 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 滝谷駅東方 920m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層戸建住宅地域として熟成しており、今後も概ね現況を維持して推移してゆくと予測する。高台の住宅地域に 存して利便性の面で需要は乏しく、引き続き地価の緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び南海高野線沿線で、富田林市及び周辺市域に存する住宅地域であると判定した。主な需要 者は同一需給圏内に存して地縁性を有する１次取得者が中心である。駅徒歩圏であるが勾配が強い高台の住宅団地であ ることから同市内での相対的需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。標準となる価格帯は、標準地と同程度の規模 の更地で９００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の居住目的での戸建住宅の取引が中心であり、また、利便性の劣る高台の住宅地域に存して、基本的に賃貸市場の 成立が困難な地域であることから、収益還元法については適用できなかった。従って、本件の主たる需要者が市場性を 重視するエンドユーザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地から求めた規準価格と の均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [117.9] [101.0] 100 69,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は特段みられない。人口減や 高齢化の問題はあるが、利便性や住環境の優 劣により地価の上昇傾向が見られる地域もあ る。 地域要因に特段の変動は認められない。高台 の住宅地域に存して利便性の点で需要は弱く 、地価も緩やかな下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％