別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉佐野 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 9-3 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　熊ヶ谷　一幸   TEL.

鑑定評価額 89,800,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市りんくう往来南５番７ ②地積 　(㎡) 1,321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 地区計画等 (70,300) 1.2:1 事務所、工場兼倉庫 Ｓ2 倉庫、工場、営業所 等が建ち並ぶ流通業 務地域 北西12m市道 水道、ガス、下水 りんくうタウン 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 りんくうタウン駅南西 方 1.0km 法令 規制 準工 (70,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫、営業所等が建ち並ぶ流通業務地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。りんくうタウン地 区でも、物流用地需要は旺盛であり、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉佐野市、貝塚市等の泉州南地域を中心とする臨海部の工業地域である。需要者の中心は、製造、流通 等の事業を営む地元中小法人であるが、大規模物件については圏外からの参入もみられる。関西空港関連の物流増加等 に伴い、不動産需要は堅調に推移している。工業地については、位置、規模、接面状況等により取引される価格には開 差があり、中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地は、りんくうタウン内の工業地域にあるが、自己使用が中心で賃貸物件はほとんどなく賃貸建物想定が非現 実的であると判断されるため、収益価格は試算しない。よって、流通業務主体の工業地域であるため、自用目的での取 引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採 用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 52.6] [100.0] 100 68,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響下にあって も、立地条件・交通利便性等で優れた物流施 設適地については堅調な需要が認められる。 りんくうタウン内の流通業務地域であり、交 通利便性に優れた立地条件を有するため、地 価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -44.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％