別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 泉佐野 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 9-2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　隆   TEL.

鑑定評価額 414,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市住吉町３０番２ ②地積 　(㎡) 11,572   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 倉庫 Ｓ1 食品関係の倉庫、工 場が建ち並ぶ臨海の 工業地域 南西23m道路、三方路 水道、ガス、下水 井原里 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   330 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 行政庁が開発した食品コンビ ナートであり用途指定がある 。 街 路 ２３．０ｍ道路三方 路 交通 施設 井原里駅北西方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 食品関係の工場及び倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域として熟成しており、特に大きな変動要因は見受けられない 。市場では物流関連の需要が高まっており、これに伴い地価は強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫、工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大阪府泉州エリアの臨海工業地域を中心に内陸部の大規模工業地域も含む圏域である。需要者の中心は、 製造業又は倉庫業等を営む資金力を有する企業である。画地規模が大きく、立地条件の良い大型物流施設については需 要が見られ、特に近年の物流関連の需要は強含み傾向にある。地価は概ね底値圏から上昇傾向にあると思われるが、取 引件数が少なく、価格帯も多種多様であるため、需要の中心的な価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自社使用の工場、倉庫等を中心とする臨海工業地域に属しており、当該地域において賃貸市場はないと判 断したため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を 適用して求めた比準価格を重視し、工業地域の不動産市場の動向等を考察するとともに類似する工業地の標準地価格等 との均衡にも留意して、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、ウクライナ情勢の長期化、円安等の 影響により、依然として厳しい状況にあるな か、持ち直していくことが期待される。 食品関係の倉庫、工場が建ち並ぶ臨海工業地 域で、地域に特段の変化はないが、物流関係 の改善等もあり、付近の地価は引き続き上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％