別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉佐野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 9-1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　玉原　栄治   TEL.

鑑定評価額 35,600,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市下瓦屋５丁目２８９６番１４ ②地積 　(㎡) 959   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中小規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 南東10.3m市道、南西側道 水道、下水 鶴原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．３ｍ市道、角 地 交通 施設 鶴原駅西方 1.1km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は泉佐野市内の内陸型工業団地で、特に大きな地域要因の変動は認められず、今後とも現状を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場・倉庫の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉佐野市を中心とする泉州地域における工業地域である。需要者の中心は製造、流通に関する事業を 営む目的で不動産を取得する一般法人である。市場では物流関連の需要が高まっており、これに伴い地価の上昇が予測 される。市場の中心価格帯は、取引規模が多様でありかつ工業地の取引が僅少なため、把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は事務所付工場、倉庫等が存する工業地域である。自用目的が中心であるなど賃貸市場はほぼ無いた め、収益還元法の適用は断念した。主な需要者は事業採算性を重視して取引を行うため、市場実態を把握した比準価格 は説得力が高い。したがって、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [100.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による景気悪化は 、ウィズコロナ政策の下で回復基調にあり、 不動産市場における需給動向は全般的に改善 傾向にある。 内陸型の工業地域であり特に大きな変動要因 は無いが、高速道路等の接近性が良好である ため、利便性が比較的高く需給動向は安定的 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％