鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

泉佐野 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０１ -11	泉佐野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12m府道、北西2.5m、角地		準工 (60,200)
b	７０１ -19	泉佐野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10.5m市道、南西4.7m、角地		準工 (60,200)
c	７０４ -101	貝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
d	７０８ -120	阪南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3m道路、中間画地		近商 (90,240)
e	７０８ -123	泉南市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、北西3.9m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	93,376	100 [ 77.1]	121,110	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 84,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,923	100 [ 69.4]	118,045		122,000
c	(　 ) 97,790	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,995	100 [ 85.7]	119,014		123,000
d	(　 ) 81,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,081	100 [ 70.0]	115,830		119,000
e	(　 ) 75,623	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	72,022	100 [ 59.4]	121,249		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +20.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +19.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +20.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -42.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

泉佐野 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,560,827	4,109,719	10,451,108	9,372,100	1,079,008	（　0.9267） 999,917	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	21,274,830 円　　　　（　 87,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	136.42	ＲＣ6	708.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	242 ㎡	15.2 m x 16.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上層階共同住宅（ワンルーム）を想定。面積が小さく、駐車場は敷地外で確保することを想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.11	82.8	92.05	2,315	213,096	7.0	1,491,672
							3.0	639,288
2～ 5	居宅	136.42	97.2	132.57	1,650	218,741	1.0	218,741
							2.0	437,482
6～ 6	居宅	51.99	98.2	51.04	1,650	84,216	1.0	84,216
							2.0	168,432
～

～

計		708.78	95.0	673.37		1,172,276		2,450,852
								2,557,648

⑨年額支払賃料	1,172,276 円　×　12ヶ月　＝　 14,067,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 673.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,067,312 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,560,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,562,731 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,064,581 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,450,852 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,058 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,557,648 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 474,188 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,560,827 円　　　　（　 60,169 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０４（賃）　　　　-2	2,824 ( 2,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,448 円/㎡　月額支払賃料（　 2,315 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０９（賃）　　　　-3	2,342 ( 2,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,440
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	447,000 円	149,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	468,819 円	15,627,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,266,500 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1,560,000 円	敷地外駐車場１０，０００円×１３台×１２

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,109,719 円　（　　　　　　 16,982 円／㎡）　　（経費率　　 28.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 708.78 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,372,100 円（　　　　　 38,728 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,560,827 円
②総費用	4,109,719 円
③純収益　①－②	10,451,108 円
④建物等に帰属する純収益	9,372,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,079,008 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	999,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,132 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,274,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
泉佐野 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉佐野 5-7

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　肥後　雄介

TEL.

鑑定評価額

29,800,000 円

１㎡当たりの価格

123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉佐野市日根野７０７０番外				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:1	店舗兼共同住宅Ｓ6	中低層の店舗兼共同住宅が多い駅前の商業地域	南西（駅前広場）市道、北西側道	水道、ガス、下水	日根野駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

日根野駅駅前広場接面

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域で、特に重要な変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移
すると予測される。当該地域の地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね泉佐野市を中心とする泉州地域の駅前商業地域の存する圏域である。需要者の中心は圏域に地縁的選
好性を有する店舗等を営む個人事業主等が中心であり、圏外からの進出は少ない。特急停車駅で乗降客が比較的多い泉
佐野駅周辺の商業地を中心に、不動産需要は安定しており、地価は概ね横ばい傾向で推移している。駅前商業地域の取
引は極めて僅少である為、需要の中心的な価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域である。自己使用目的の取引が多く、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算されたと思料される。一方、比準価格は対象標準地と類似する
駅前商業地域における代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性が高い。よって比準価格を重視し、収益価
格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　貝塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 137,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[106.0]

100
[109.2]

[103.0]
100

125,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は業態によ
りばらつきがみられるが、地価への影響は限
定的であり、市内では横這い程度で推移して
いる。

駅周辺の商業地域であるが、インバウンド需
要の減少により、商業地地価は不透明感が出
ており、地価は横ばい傾向を示す。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉佐野 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０８ -120	阪南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3m道路、中間画地		近商 (90,240)
b	７１３ -22	貝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.1m府道、中間画地		近商 (90,300)
c	７１３ -21	貝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.1m府道、中間画地		近商 (90,300)
d	７０８ -18	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南東25m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,081	100 [ 63.0]	128,700	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 81,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,200	100 [ 68.4]	118,713		122,000
c	(　 ) 75,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,700	100 [ 68.4]	110,673		114,000
d	(　 ) 107,527	100 [ 130.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	92,697	100 [ 77.4]	119,764		123,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -14.0
d	買進み	％／月 +0.30	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

泉佐野 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,616,529	4,111,475	10,505,054	9,372,100	1,132,954	（　0.9267） 1,049,908	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	22,338,468 円　　　　（　 92,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	136.42	ＲＣ6	708.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	242 ㎡	15.2 m x 16.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上層階共同住宅（ワンルーム）を想定した。面積が小さく、駐車場は敷地外で確保することを想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的ある。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.11	82.8	92.05	2,368	217,974	7.0	1,525,818
							3.0	653,922
2～ 5	居宅	136.42	97.2	132.57	1,650	218,741	1.0	218,741
							2.0	437,482
6～ 6	居宅	51.99	98.2	51.04	1,650	84,216	1.0	84,216
							2.0	168,432
～

～

計		708.78	95.0	673.37		1,177,154		2,484,998
								2,572,282

⑨年額支払賃料	1,177,154 円　×　12ヶ月　＝　 14,125,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 673.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,125,848 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,560,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,568,585 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,117,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,484,998 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,572,282 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 476,901 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,616,529 円　　　　（　 60,399 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０４（賃）　　　　-2	2,824 ( 2,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,567	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,368 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７１１（賃）　　　　-3	1,953 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,441
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	447,000 円	149,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	470,575 円	15,685,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,266,500 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1,560,000 円	敷地外駐車場１０，０００円×１３台×１２

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,111,475 円　（　　　　　　 16,990 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 708.78 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,372,100 円（　　　　　 38,728 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,616,529 円
②総費用	4,111,475 円
③純収益　①－②	10,505,054 円
④建物等に帰属する純収益	9,372,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,132,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,049,908 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,338 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,338,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,300 円／㎡）