鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

泉佐野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１２ -19	貝塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東16.5m府道、北西4.4m、北東2m、三方路		近商 (90,300)
b	７０９ -15	泉南市		底地	（　）	不整形	南西16.4m市道、北西5.5m、二方路		２住居 (70,200)
c	７０６ -18	泉佐野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西17m府道、中間画地		準工 (60,200)
d	７０８ -18	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南東25m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	７０４ -1	泉佐野市		建付地	（　）	長方形	南東25m国道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,629	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	80,107	100 [ 109.9]	72,891	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 +2.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	75,800
b	(　 60,000) 60,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	63,492	100 [ 85.2]	74,521		77,500
c	(　 ) 84,780	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	65,849	100 [ 89.1]	73,905		76,900
d	(　 ) 107,527	100 [ 130.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	92,697	100 [ 122.8]	75,486		78,500
e	(　 ) 60,852	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	87,366	100 [ 117.8]	74,165		77,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -16.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
d	買進み	％／月 +0.30	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +23.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

泉佐野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,983,308	2,349,784	9,633,524	6,471,120	3,162,404	（　0.9465） 2,993,215	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	62,358,646 円　　　　（　 53,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,166 ㎡	29.7 m x 36.0 m	前面道路：府道　 13.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し沿道サービス型店舗を想定。駐車場使用料は賃料に含まれる。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	1,749	1,049,400	7.0	7,345,800
							3.0	3,148,200
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,049,400		7,345,800
								3,148,200

⑨年額支払賃料	1,049,400 円　×　12ヶ月　＝　 12,592,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,592,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,259,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,333,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,345,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,112 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,148,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 583,676 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,983,308 円　　　　（　 10,277 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１０（賃）　　　　-4	1,598 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,828	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,849 円/㎡　月額支払賃料（　 1,749 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７１２（賃）　　　　-3	2,449 ( 2,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,870
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	274,200 円	91,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	377,784 円	12,592,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 738,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 776,900 円	91,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,400 円	91,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,400 円	91,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,349,784 円　（　　　　　　 2,015 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,471,120 円（　　　　　 5,550 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,983,308 円
②総費用	2,349,784 円
③純収益　①－②	9,633,524 円
④建物等に帰属する純収益	6,471,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,162,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,993,215 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,567 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,358,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
泉佐野 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉佐野 5-5

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　松本　孝司

TEL.

鑑定評価額

88,600,000 円

１㎡当たりの価格

76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉佐野市羽倉崎１丁目３１８５番１外｢羽倉崎１－６－１５｣				②地積　(㎡)	1,166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ2	物販店、飲食店等が多い路線商業地域	南東13.8m府道、南西側道	水道、ガス、下水	羽倉崎 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

沿道サービス型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

標準地には個別的に側道から
公共下水が引き込まれている
が、近隣地域にはない。

街

路

１３．８ｍ府道、南
西側道

交通

施設

羽倉崎駅北方

400m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道サービス型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
供給処理施設の状態　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、当市および隣接市町を含む幹線道路沿いの商業地域を中心に、南海やＪＲ線の駅周辺の商業地域、近隣
地域の背後地域、その他用途混在地域等と判定した。需要者は、当市および広域市町の事業者、法人、不動産業者等が
中心と考える。当該地域は路線沿いの商業地域として変化は少なく、複合型大型店舗等との競合が見られる。土地値は
、地積が１１６６㎡で総額８８６０万円。近年、周辺エリアにおける取引が少ないため、取引相場は不明である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上により、２価格を試算した。比準価格は、泉州地域南部の類似地域における商業地等の取引事例を収集・選択し、
試算を行なった。収益価格は、一棟貸しの店舗を想定し、求められた純収益を資本還元することにより試算した。収益
価格は、土地価格に見合う賃料を収受できず、やや低位に求められた。本件においては、市場性を反映した比準価格を
採用し、収益価格は参考に、更に代表標準地価格との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊取 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[106.0]

[104.0]
100

75,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

これまでの反動により消費や投資が回復し、
緩やかな景気回復が継続している。依然、地
政学リスクや物価高により先行き不透明感が
見られる。

当該地域は府道沿いにある店舗・事業所等の
建ち並ぶ路線商業地域である。地価は概ね横
這いと考える。

標準地には個別的に側道から公共下水が引き
込まれているが、府道沿いには下水管はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉佐野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０２ -13	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南東25m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	７０６ -122	泉佐野市		更地	（　）	ほぼ台形	南東25m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	７０２ -19	泉佐野市		更地	（　）	不整形	東8.1m市道、北東4.3m、南東3m、三方路		準工 (60,200)
d	７０９ -126	泉南市		貸家建付地	（　）	不整形	南東12.7m府道、南西16.1m、北3m、三方路		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,724	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	73,655	100 [ 103.0]	71,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 +2.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	74,400
b	(　 ) 85,546	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	72,039	100 [ 95.7]	75,276		78,300
c	(　 ) 66,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	70,949	100 [ 90.3]	78,570		81,700
d	(　 ) 59,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	62,236	100 [ 93.0]	66,920		69,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

泉佐野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,613,649	2,454,656	10,158,993	6,917,160	3,241,833	（　0.9465） 3,068,395	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	63,924,896 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,166 ㎡	29.7 m x 36.0 m	前面道路：府道　 13.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造１階建て店舗の一棟貸しを想定。駐車場代は賃料込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	1,841	1,104,600	7.0	7,732,200
							3.0	3,313,800
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,104,600		7,732,200
								3,313,800

⑨年額支払賃料	1,104,600 円　×　12ヶ月　＝　 13,255,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,255,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,325,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,929,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,732,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,313,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 614,379 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,613,649 円　　　　（　 10,818 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１１（賃）　　　　-3	1,953 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,013	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,947 円/㎡　月額支払賃料（　 1,841 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７１０（賃）　　　　-4	1,598 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,880
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,100 円	97,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	397,656 円	13,255,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 738,100 円	査定による
	建物　　　　　　　　　 830,400 円	97,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,454,656 円　（　　　　　　 2,105 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,917,160 円（　　　　　 5,932 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,613,649 円
②総費用	2,454,656 円
③純収益　①－②	10,158,993 円
④建物等に帰属する純収益	6,917,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,241,833 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,068,395 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,632 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,924,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）