別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉佐野 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 5-4 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅人   TEL.

鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市中町３丁目６５８６番１外 ｢中町３－１－３３｣ ②地積 　(㎡) 1,941   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 店舗、事務所兼工場 等 Ｓ2 自動車販売会社、店 舗等が建ち並ぶ路線 商業地域 北西25m国道、背面道 水道、ガス、下水 泉佐野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 標準地には個別的に背面道か ら下水とガスが引き込まれて いるが、近隣地域にはない。 街 路 ２５ｍ国道二方路 交通 施設 泉佐野駅南西方 1.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、国道沿いの典型的な路線商業地域を形成しており、大きな地域変動要因は認められず、今後も現状の 環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 供給処理施設の状態　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉佐野市及びその周辺市町内の商業地域で、特に幹線道路沿いの路線商業地域が中心。需要者は沿道型 店舗の立地を目的とする法人や個人事業者が中心である。当地域は自動車交通量が多い国道沿いの典型的な路線商業地 域であり、従来から一定の需要が認められるが、景気回復の兆しが見える中で需給バランスは概ね安定しており、地価 もほぼ横這い又は若干の上昇傾向となっている。取引規模はまちまちであり、需要の中心価格帯は見いだしにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して得られたもので、市場実態を反映した説得力のある試算価格である。収 益価格は不動産の収益性に着目したもので理論的であるが、当地域の様な路線商業地域では自己使用目的の取引が殆ど であり、不動産の賃貸経営や投資採算性に着目した収益価格は相当低位に求められた。よって市場実態を反映した比準 価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊取 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.3] [103.0] 100 88,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響が弱 まり、持ち直しの傾向にある。不動産市場も 、徐々に安定しつつある。 国道沿いの典型的な路線商業地域であり、自 動車交通量も多く需要は安定している。地価 もほぼ横這い又は若干の上昇傾向となってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％