鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

泉佐野 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０６ -18	泉佐野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西17m府道、中間画地		準工 (60,200)
b	７０４ -4	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.4m市道、北東2.3m、角地		１住居 (60,200)
c	７０２ -10	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m道路、中間画地		２中専 (60,200)
d	７０２ -16	泉佐野市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	７０６ -1	貝塚市		更地	（　）	不整形	東8.3m市道、南西6.2m、二方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,780	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	65,849	100 [ 110.0]	59,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	60,500
b	(　 ) 60,558	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	57,619	100 [ 100.0]	57,619		58,200
c	(　 ) 63,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	61,524	100 [ 101.6]	60,555		61,200
d	(　 56,973) 56,973	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,372	100 [ 99.8]	57,487		58,100
e	(　 ) 45,923	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	55,732	100 [ 100.9]	55,235		55,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,700 円／㎡]

泉佐野 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,363,328	1,167,300	5,196,028	4,427,800	768,228	（　0.9739） 748,177	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	16,626,156 円　　　　（　 42,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	162.00	Ｓ3	486.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	390 ㎡	25.4 m x 14.4 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建ての共同住宅。貸室は３ＬＤＫの１室７３㎡程度（各階２戸の計６戸）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	162.00	90.0	145.80	1,149	167,524	1.0	167,524
							2.0	335,048
2～ 3	居宅	162.00	90.0	145.80	1,200	174,960	1.0	174,960
							2.0	349,920
～

～

～

計		486.00	90.0	437.40		517,444		517,444
								1,034,888

⑨年額支払賃料	517,444 円　×　12ヶ月　＝　 6,209,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 437.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,209,328 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 671,333 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,041,995 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	517,444 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,034,888 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 316,676 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,363,328 円　　　　（　 16,316 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１１（賃）　　　　-2	1,063 ( 1,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,205	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,215 円/㎡　月額支払賃料（　 1,149 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０６（賃）　　　　-1	1,128 ( 1,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,224
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	202,800 円	67,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	201,400 円	6,713,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,300 円	査定による
	建物　　　　　　　　　 574,600 円	67,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,600 円	67,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,600 円	67,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,167,300 円　（　　　　　　 2,993 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,427,800 円（　　　　　 11,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,363,328 円
②総費用	1,167,300 円
③純収益　①－②	5,196,028 円
④建物等に帰属する純収益	4,427,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	768,228 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	748,177 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,918 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,626,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
泉佐野 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉佐野 -18

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　肥後　雄介

TEL.

鑑定評価額

22,900,000 円

１㎡当たりの価格

58,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉佐野市上瓦屋６６６番４				②地積　(㎡)	390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 2:1	住宅Ｗ1	中規模住宅、工場等が建ち並ぶ既成住宅地域	北東5m市道	水道、ガス	井原里 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５．０ｍ
市道　

交通

施設

井原里駅南東方

670m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

将来は、短期的には現状維持、中長期的には人口減少・少子高齢化等の進行により、空家等が増加し、過疎化が
進行すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は南海本線各駅を最寄り駅とする泉佐野市内の住宅地域一帯。需要者の属性は主にエンドユーザー等
が中心となる。最近の市場の需要と供給は、内陸部の比較的標高が高く、震災・災害リスクが小さい住宅地域内の土地
付新築住宅が中心。市場での需要の中心となる土地付新築住宅（土地地積約１００～１３０㎡、建物延床面積約１００
㎡）の中心価格帯は約２，０００万円～３，０００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法は、特に信頼性が高い事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が強い。収益還元法は、共同
住宅の想定条件及び新規賃料額決定に不確実性等があることから、求められた収益価格の信頼性はやや低い。以上から
、本件標準地が低層住宅地につき、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、さらに前年標準地価格及び前年代表
標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　泉佐野 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[116.2]

[101.0]
100

58,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

泉佐野市の人口はやや減少傾向で、高齢化は
緩やかに進んでいるが、住宅地需給関係は概
ね安定的に推移している。

最寄り駅や日常利便施設等が徒歩圏内に存し
ており、需給が均衡しているため横ばい傾向
を示す。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉佐野 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０４ -18	泉佐野市		更地	（　）	ほぼ整形	北東4.7m道路、中間画地		１住居 (60,188)
b	７０２ -11	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	７０４ -13	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m道路、中間画地		準工 (60,200)
d	７０６ -12	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.7m道路、中間画地		２中専 (60,188)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,881	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	58,298	100 [ 100.0]	58,298	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	58,900
b	(　 ) 59,800	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	66,510	100 [ 114.2]	58,240		58,800
c	(　 ) 57,829	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	57,657	100 [ 98.8]	58,357		58,900
d	(　 ) 51,501	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	50,001	100 [ 87.4]	57,209		57,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,700 円／㎡]

泉佐野 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,478,235	1,170,922	5,307,313	4,427,800	879,513	（　0.9739） 856,558	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	19,034,622 円　　　　（　 48,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	162.00	Ｓ3	486.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	390 ㎡	25.4 m x 14.4 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ６戸（各階２戸）、平均専有面積約７３㎡（３ＬＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種共同住宅としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	162.00	90.0	145.80	1,206	175,835	1.0	175,835
							2.0	351,670
～

～

～

～

計		486.00	90.0	437.40		527,505		527,505
								1,055,010

⑨年額支払賃料	527,505 円　×　12ヶ月　＝　 6,330,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 437.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,330,060 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 683,406 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,150,654 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	527,505 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,748 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,055,010 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 322,833 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,478,235 円　　　　（　 16,611 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１０（賃）　　　　-2	1,711 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,275 円/㎡　月額支払賃料（　 1,206 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０６（賃）　　　　-1	1,128 ( 1,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,253
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	202,800 円	67,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	205,022 円	6,834,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 574,600 円	67,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,600 円	67,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,600 円	67,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,170,922 円　（　　　　　　 3,002 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,427,800 円（　　　　　 11,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,478,235 円
②総費用	1,170,922 円
③純収益　①－②	5,307,313 円
④建物等に帰属する純収益	4,427,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	879,513 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	856,558 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,196 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,034,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,800 円／㎡）