別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉佐野 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -17 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 5,440,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市下瓦屋３丁目８５５番２５ ｢下瓦屋３－１５－５９｣ ②地積 　(㎡) 93   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中に店 舗等が見られる住宅 地域 北東4m私道 水道、ガス、下水 井原里 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 井原里駅北方 450m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅の中に店舗も見られる住宅地域で、要因変動はなく、当面は現状を推移すると予測される。 街路事情にやや劣るものの駅から徒歩圏であり、需要は堅調で、地価は概ね横這いで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉佐野市を中心とする泉州地域の圏域である。需要者の中心は、泉佐野市及び周辺市域在住の個人で 、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、大きな地域要因の変動はなく 、住宅の需給関係は概ね安定しており、地価もほぼ横ばい傾向にある。近隣地域及び周辺地域における市場の中心価格 帯は、土地面積１００㎡程度の新築戸建で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく収益物件建築の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。比準価格について再検討する と、これは豊富な取引事例から試算されたものであり市場実態を反映しており、自用目的での取引が中心の近隣地域の ような住宅地域では説得性に優れていると判断される。さらに、当該試算価格は代表標準地との価格検討でも十分に均 衡を得ており適正・妥当と判断されることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [116.0] [101.0] 100 58,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数、建築着工戸数はやや増加傾向にあ り、住宅需要も堅調に推移している。地価は 全体的には横ばいであるが、一部では上昇傾 向を示している。 既成住宅地域であり、地域要因の変動はない 。街路事情に劣るが、駅から徒歩圏であり、 住宅需要は安定しており、地価は概ね横ばい で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％