別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉佐野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -11 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　森澤　修二   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市上之郷６８１番１外 ②地積 　(㎡) 690   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,176) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 山手の既成住宅地域 西4.4m市道、南側道 水道 長滝 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．４ｍ市道角地 交通 施設 長滝駅南東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,176) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、重要な要因変動はなく、当面は現状のまま推 移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉佐野市を中心とする泉州地域の圏域である。需要者の中心は泉佐野市及び周辺市域の個人で、圏外 からの転入者は少ない。泉佐野市の住宅地価は、一部、地縁的選好性の強い旧集落地域で下落しているが、概ね横這い で推移しており、泉佐野駅徒歩圏の地域では上昇も見られる。当該地域は市街化調整区域の住宅地で、需要者は農業従 事者等に限られる。取引が極めて少なく、市場も閉鎖的であり、需要の中心的な価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域で、自用目的の取引が一般的である。戸建住宅の賃貸市場はないと判断し 、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する調整区域の住宅地域における代替性を有する取引事 例から求められており、実証的である。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、周辺標準地及び基準地との均衡 にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナ政策の下で、景気の持ち直しが 期待される。泉佐野市の地価は利便性の劣る 地域では下落しているが、泉佐野駅周辺では 上昇している。 価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認 められない。地価は下落傾向で推移すると予 測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％